京建发〔2022〕67号
各有关单位：
老旧小区改造是落实以人民为中心发展理念的重要举措，是重大民生工程和重要发展工程。自推进实施老旧小区综合整治以来，北京市老旧小区面貌大幅改善，居民满意度不断提高。但同时，老旧小区改造还存在认识不到位、居民参与意识不强，前期工作不扎实、设计质量不高、施工管理较为粗放、老旧管网改造数量不高、管线改造与综合整治较难同步衔接等问题。为贯彻落实市委市政府对老旧小区综合整治工作的要求，全面落实《北京市“十四五”时期老旧小区改造规划》，增强人民群众获得感、幸福感、安全感，现就进一步加强老旧小区改造工程建设组织管理有关工作提出如下意见：
一、提高对老旧小区改造工作的认识
老旧小区改造是保障和改善民生的重要着力点，是暖民心、聚民心、得民心的民生改善综合体，是人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题。老旧小区改造工作的突出特点是带户作业，核心是群众工作，过程是完善社区治理，实质是高质量发展，目的是切实增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。老旧小区改造工程不同于一般的新建工程，就在人民群众身边进行，对群众工作、文明施工、质量、安全、环保、疫情防控等要求更高。老旧小区改造相关各方要进一步提高政治站位，坚持质量、安全高标准，深入群众，依靠群众，积极主动争取群众理解、支持和参与，把改造工程各项工作做实做细，严把质量安全关，积极回应关切，以人民群众满不满意作为检验改造工作的标尺。各区各部门要落实责任，加强统筹监管，畅通投诉举报渠道，不断健全群众共建共治机制，让居民成为改造工作的一员，让群众有实实在在的获得感。
二、坚持党建引领推进改造项目共商共建共治
(一)坚持党建引领。改造工程开工前，各参建单位要向项目所在地街道办事处(乡镇政府)和社区报到。由街道办事处(乡镇政府)牵头，组织社区居委会、业主委员会、物业服务企业、业主中的党员代表和参建各方，建立老旧小区改造临时党支部，充分发挥基层党组织战斗堡垒作用和业主党员先锋模范作用，以党建为引领，推进老旧小区改造项目实施。
(二)坚持共商共建共治。街道办事处(乡镇政府)应当会同实施主体，在施工现场设置居民接待场所，公示改造相关各方姓名、责任、联系方式，现场及时接受居民的咨询，建立工作台账，明确责任主体，逐项协调研究解决改造工作中居民重点诉求和工程质量安全存在的主要问题，将群众工作贯穿于老旧小区改造全过程，做到改造前问需于民、改造中问计于民、改造后问效于民，建立健全与群众共商共治共建的工作机制。
三、强化老旧小区改造项目立项等前期工作
(一)坚持问需在前。街道办事处(乡镇政府)要充分发挥群众工作的主体作用，应组织社区居委会、业主委员会、物业服务企业、业主代表，改造前充分问需于民、问计于民，改造内容体现“民有所呼”，项目立项体现“我有所应”，变“要我改”为“我要改”，形成社会各界支持、群众竞相参与的浓厚氛围，将项目立项前期调查研究工作落实落细，要尽可能在项目立项时化解矛盾、形成共识，切实体现“雪中送炭”，更加聚焦解危、抗震、“双碳”“补短板”工作，对改造内容业主意愿强并达成共识、社会投资参与且实施方案明确、改造后落实物业管理并同意先行拆违的项目优先立项实施。
(二)坚持治理在前。老旧小区改造要坚持市级统筹、区为主体、街道落实、各方参与的改造治理机制，构建各部门分工协作、齐抓共管的协同机制，构建从群众中来到群众中去的改造项目工作机制，构建业主参与、担责、诚信的项目改造治理机制，构建改造、物业管理、社区治理同步推进机制，组建街道办事处(乡镇政府)、社区居委会、业主委员会、物业服务企业、业主代表和改造工程参建各方共同参与的现场治理机构，形成工作合力，共同化解矛盾、破解难题，推进老旧小区改造工作。
(三)坚持凝聚共识在前。对涉及两户以上的改造部位和项目，要达成共识方可立项实施。对涉及公共安全和公共利益的改造部位和项目，要在做好群众工作的基础上，依法推进老旧小区改造工作，切实维护公共安全和公共利益。
(四)坚持公示在前。设计方案经责任规划师审查合格后，要主动公示业主意愿和共识意愿，公示设计方案、参照场景、拆违要求、改造内容、组织体系、主要产品和材料、工艺做法，以及楼内上下水、电气热管线改造等，多渠道全方位广泛征求小区全体居民的意见。街道办事处(乡镇政府)应当牵头组织社区居委会、业主委员会、物业服务企业、业主代表，搭建小区改造议事协商平台，组织居民代表、实施主体等各方对设计方案进行充分讨论，做好群众沟通解释工作，充分吸收群众合理化建议，对设计方案进行修改完善。
(五)坚持拆违在前。坚持先拆违再改造施工。节能改造、抗震加固等改造类内容实施前，街道办事处(乡镇政府)要先进行拆除违法建设、治理开墙打洞、治理地下空间违规使用等治理类内容。为确保规划设计施工质量，同意拆除外窗护栏等治理类内容，方可立项。居民不同意拆除外窗护栏等违法建设，居民所在楼栋不列入年度改造任务计划，不开展改造工程施工。
(六)坚持储备在前。各区要以“十四五”五年为周期，编制本区老旧小区改造总体实施计划、分年度项目实施计划，根据居民意愿及申报情况持续完善并动态调整项目储备库和年度改造任务计划，参考“接诉即办”情况，将居民改造意愿、治理意愿强并愿意承担相应义务的小区作为工作重点，优先纳入项目储备库。对纳入项目储备库的小区内水电气热各类管线同步进行摸排，明确管线产权情况、改造种类、工程量和资金等，形成“一小区一方案”，作为市重大项目储备库的重要内容。改造条件成熟的列入年度任务计划，坚持用成熟的改造项目立项助推老旧小区改造实施，合理安排手续办理和改造实施周期，充分考虑季节施工特点，在确保质量安全的前提下，成熟一个项目，改造一个项目，滚动实施、压茬推进老旧小区改造工作。
(七)坚持物业管理在前。列入储备库的项目，街道办事处(乡镇政府)要牵头组建完成业主委员会或物业管理委员会等业主组织，确定小区物业服务企业与服务标准。业主委员会或物业管理委员会等业主组织组建完成，物业服务企业与服务标准已经确定的小区，方可列入年度改造任务计划。
(八)坚持统筹在前。加强部门统筹，集成改造内容，形成改造合力。加强中央对口单位与市级相关部门的沟通联系，强化央地协同，统筹考虑中央和国家机关老旧小区改造与北京市老旧小区改造工作。鼓励区域集成，将相对集中的小区作为一个实施单元，实施连片改造，积极推行工程总承包模式。鼓励专业集成，统筹“六治七补三规范”内容，集中实施治危房、补抗震节能、补市政基础设施、补居民上下楼设施、补社区综合服务设施，以及消防车道划线、电动自行车充电设施建设和完善消防设备设施，合理安排施工工序，统筹推动各类管线改造，协调推动综合整治与管线改造与老楼加装电梯同步实施，减少施工对小区居民生活的影响和重复建设现象。施工前，要摸清工程周边管线现况，加强与管线权属(管理)单位对接，避免破坏管线事故发生。探索改造工程投融资、建设、运营一体化模式，构建“谁投资、谁建设、谁运营、谁维护、谁受益”的发展机制，由项目实施单位一并接收物业管理。
(九)坚持明责在前。明确街道办事处(乡镇政府)是群众工作第一责任人，是组织和推动拆违工作第一责任人，是老旧小区改造申报第一责任人，是完善社区治理工作的第一责任人。街道办事处(乡镇政府)要牵头组织社区居委会、业主委员会、物业服务企业、业主代表和各参建单位，在老旧小区改造全过程做好群众工作。改造工程实施主体作为项目建设单位，应严格落实工程质量安全首要责任，落实项目法人责任制和质量终身责任制，加强建设全过程管理，严禁“边设计、边施工”，不得将工程发包给不具备相应资质等级的单位和个人，按规定组织工程竣工验收，督促各参建单位严格执行工程建设标准，不得降低工程质量标准。建设单位不具备管理条件的，应委托全过程工程咨询服务等专业机构，或者实施建筑师负责制，对改造工程全过程进行专业管理和服务。物业服务企业要提前介入改造管理，为后期物业管理打好基础。
(十)坚持风险排查在前。做好重点人群排查和周边环境排查，重点排查老人、残疾人等经常居家的重点人群情况，排查地下管线以及消防车道不畅、建筑消防设施未保持完好有效等问题，全面辨识风险隐患，建立问题清单，制定预案，落实责任，做好风险防控。
四、提升规划设计水平
(一)落实责任规划师责任。强化规划引领作用，发挥好责任规划师在老旧小区改造中的规划引领与技术咨询作用。责任规划师要深入调研，广泛征集民意，对改造实施要点作出研判，在补齐社区服务短板、增强小区韧性、塑造街区文化、推进绿色发展以及适老化改造和无障碍环境建设等方面提出意见建议。改造中提供跟踪服务，积极推动项目品质提升。同时积极推进责任规划师参与深度设计，鼓励实施建筑师负责制试点，为顺利推行“初步设计+施工图设计+施工”的创新型工程总承包模式创造条件。
(二)认真开展入户调查。设计单位应在设计前进行现场踏勘，重点开展入户调查，全面掌握改造房屋结构、室内外管线布置、改造过程中的可能风险等情况，并应根据小区综合整治的特点和实际情况、居民诉求等进行综合整治方案设计，突出细节设计、回应合理个性化需求，做到“一户一设计”。
(三)强化设计深度。设计单位要针对屋面、外墙防水、外墙保温施工、弃用垃圾道、上下水改造、消防设施等进行专项设计，明确细部构造和技术要求，并出具施工图设计文件。设计单位要加强外墙保温和主体结构连接设计，加强顶层外墙保温的收口和防水设计，加强首层人可接触部位的外墙防磕碰设计，加强外墙保温勒脚、收口设计，以及窗户洞口交接部位、各种挑出件交接部位设计，加强外墙保温抹灰和主体连接设计和防开裂设计，不得简单照搬标准和图集。外窗更换要做到“一窗一设计、一窗一测量、一窗一制作、一窗一安装、一窗一封闭”，拆改不过夜。涉及上下水改造，要对管根防水处理及面层恢复进行专项设计，并提出不渗不漏检验要求。
(四)加强现场指导和服务。设计单位要指派专人加强施工现场跟踪指导服务，对改造节点与设计不符的要及时提供技术支撑和指导；发现施工不符合设计意图或有明显施工质量问题时要及时向建设、监理和施工单位提出。
五、强化施工组织管理
(一)树立“大安全”理念。用“大安全”理念统筹老旧小区改造施工安全、绿色施工、疫情防控等各项工作。结合具体情况，增加老旧小区改造安全文明措施费。
(二)加强季节性施工管理。建设单位要充分考虑首都特点，合理安排工期组织施工，防止因手续和设计等原因挤占有效施工时间，不得要求施工单位盲目抢工。加强雨期施工管理，屋面防水改造、雨落管拆改原则上不得安排在雨期进行；雨期更换的门窗，应于更换当天用耐候密封胶将新窗四周密封严实；雨天应停止屋面、外墙保温和窗户安装作业。加强大风天气施工管理，六级及以上强风天气应停止吊装作业，五级以上大风天气应停止露天高处作业，四级及以上大风应停止顶升等作业，雨、雪、雾天气及风力大于四级时不得进行拆除作业，大风天气不得进行室外动火作业。加强冬期施工管理，室外薄抹灰等湿作业不得安排在冬季进行，临时消防给水系统冬季应有可靠的防冻保温措施。
(三)加强施工现场消防安全管理。建立施工现场消防安全管理制度，编制火灾扑灭和应急疏散预案，应急疏散对象应包括施工人员和小区居民。施工现场应按规定配置符合消防安全技术标准的消防设施、器材，无法正常使用或不满足相关标准的应及时更换。施工现场按要求应设置临时消防水系统，确有困难的可利用建筑原有消防给水系统，配备相应器材并保持完好有效。建筑保温材料燃烧性能应符合消防设计要求，保温边角料及易燃可燃包装物等垃圾应每日清运出场。加强用火用电用气管理，严格动火作业审批，配备灭火器材并设置动火监护人进行现场监护，动火作业前应对作业现场区域可燃物进行清理。
(四)加强施工安全管理。开挖作业前应探明地下管线状况，防止挖断管线，影响居民正常生活。施工现场应进行封闭式安全防护，马道口、屋面出入口应设置锁闭措施，防止居民误入。建筑物主要出入口应搭设硬质水平防护，高处作业期间应在下方设置警戒区域，安排专人进行检查协调和旁站监督，严禁高空抛物。施工材料集中存放，封闭管理，在居民活动范围内存放材料的，要采取防倾覆措施，严禁超高码放。沟槽开挖及建(构)筑物拆除期间应在出入口等明显位置设置安全提示，在作业面设置临时照明并在边缘设置警示灯，防止居民靠近。施工现场配电系统应实行三级配电，用电设备必须做到“一机、一闸、一箱、一漏”。室外电气设备、配电箱要采取防风防雨措施。强化管线改造施工政府安全监管力度，推动施工企业落实安全管理主体责任。安装、巡检、维修或拆除临时用电设备和线路，必须由专职电工完成。各参建单位要做好施工现场24小时值守工作。
(五)加强绿色文明施工和防疫管理。严格落实施工现场各项绿色施工措施，合理安排施工时间，最大限度减少噪声污染；应对裸露地面进行洒水降尘和覆盖，及时清运建筑垃圾，不能及时清运的，应对建筑垃圾进行覆盖或密闭存放；建筑垃圾不得与生活垃圾混装混运。要及时修复施工毁坏的路面，方便居民出行。将施工现场疫情防控纳入社区管理，进出小区的作业人员和管理人员应遵守本市疫情防控要求，服从社区防疫管理。施工单位应根据施工计划合理安排材料进场工作，最大限度减少占用小区空间，当日施工完毕后做到“活完料净场地清”。各参建单位项目负责人应加强重大活动服务保障期间值班值守，确保我市重大活动期间施工现场不扬尘、不冒烟、不违章违规作业、不挖断管线、不中毒、不坍塌、不抢工、不亡人、不掉队、不投诉。
(六)强化施工公示工作。建设单位应在施工现场设立“责任主体公示牌”和“主要材料公示牌”。“责任主体公示牌”应载明建设、施工、监理、设计、检测机构单位名称及项目负责人姓名、电话；“主要材料公示牌”应载明材料生产厂家、出厂检测报告及进场复试结果等内容。建设单位应在施工现场公示老旧小区改造内容、改造用的产品和材料，以及改造工程主要工艺做法，主动接受群众监督。
改造工程完工后，建设单位应在小区楼栋显著位置设置载明工程名称和建设、设计、施工、监理等单位名称和项目负责人姓名等内容的永久性标识，主动接受社会监督。
(七)坚持样板引路。工程开工前，建设单位应牵头组织编制样板计划，明确楼体结构加固、屋面及窗户更换、外墙外保温施工等样板做法。样板工程施工过程中，参建单位要主动接受居民等各方的监督。样板工程施工完毕后，建设单位应牵头组织设计、监理、施工单位以及业主代表进行验收。验收合格后，形成样板总结和作业指导书，指导改造工程正式施工。
(八)做好成品保护。建设单位应牵头组织制定改造工程成品保护工作方案并组织实施，防止成品污染、损坏或丢失。建设单位直接发包的工程，建设单位应明确总承包单位和专业承包单位施工现场管理和成品保护责任。带户施工时，建设单位应牵头做好居民户内设备设施保护工作，不得破坏居民户内非改造部位设备设施。确需改移户内设备设施的，改造工程施工完毕后，应及时予以恢复，确保设备设施改移前后使用功能不变。
(九)创建智慧工地。建设单位应牵头组织改造工程各参建单位按照《北京市住房和城乡建设委员会关于激励本市房屋建筑和市政基础设施工程科技创新和创建智慧工地的通知》(京建发〔2021〕27号)《北京市住房和城乡建设委员会关于印发<北京市房屋建筑和市政基础设施工程智慧工地做法认定关键点>的通知》(京建发〔2021〕317号)要求，积极主动在施工现场采取信息化管理方式，采用物联网智能技术及相应设备，推进科技创新和智慧工地创建工作，逐步实现改造工程智慧管理、智慧创安、智慧提质、智慧增绿、智慧创卫、智能建造。推进地下设施信息化、智能化建设，老旧小区管线改造后，管线数据要及时纳入规划自然资源和城市管理部门的管线信息系统，提高城市安全运行数据支撑水平。
(十)开展质量安全风险分级管控和状况测评工作。建设、施工和监理等单位应切实落实主体责任，按照《北京市住房和城乡建设委员会关于印发<北京市房屋建筑和市政基础设施工程安全质量状况评估管理办法(暂行)>的通知》(京建法〔2013〕2号)和《北京市住房和城乡建设委员会关于北京市房屋建筑和市政基础设施工程质量风险分级管控平台上线运行的通知》(京建发〔2020〕352号)要求，主动开展质量安全风险分级管控和测评工作。老旧小区改造工程风险等级按照不低于较大风险进行管控。建设、施工和监理单位应定期对所承担的工程项目各阶段、各环节质量安全状况进行检查，对质量安全管控情况进行评价，并将检查和评价结果报送至质量风险分级管控平台，实现精细化治理。
(十一)建立健全应急救援体系。建设单位应牵头建立健全改造工程应急救援体系，编制质量安全事故应急预案，落实应急指挥体系、应急救援队伍和应急物资及装备，建立健全安全生产预警和应急协调保障机制，强化应急处置。
六、强化工程验收和保修工作
(一)抓好质量检测工作。外墙保温板安装完成，应委托检测单位对保温板与基层的粘结强度、保温板后置锚固件进行现场拉拔试验，试验合格后方可隐蔽。工程竣工验收前，应严格按照规范标准要求，完成平屋面的蓄水试验或坡屋面的淋水试验，以及外窗抗风性能、空气渗透性能、雨水渗透性能等检验项目。上下水管线改造后要做通球实验，管根部要按设计要求进行不渗不漏检验。加强管线改造政府全过程质量监管，提升改造设施运行能力和水平。
(二)严格工程验收。各参建单位应按照《北京市住房和城乡建设委员会关于加强工程质量影像追溯管理的通知》(京建发〔2021〕29号)要求，加强施工过程追溯管理，重点确保隐蔽工程、防水工程、外墙保温工程施工质量的可追溯性；应建立工序自检、交接检和专职人员检查的“三检”制度，未经验收或验收不合格不得进行下一道工序。外窗工程、上下水改造等老旧小区专有部分完工后，建设单位应邀请住户参与分户验收。屋面、外墙、楼道、楼梯间等公共区域改造完工后，在建设单位组织完成四方验收的基础上，街道办事处(乡镇政府)应牵头组织社区居委会、业主委员会、物业服务企业、业主代表和参建单位，对改造效果进行验收。
(三)强化改造工程建成移交工作。物业服务企业应当全过程参与老旧小区改造工作。改造工程完工经验收合格后，建设单位应当会同物业服务企业做好物业承接查验工作，向物业服务企业移交相关资料。物业服务企业同步接收物业，按规定负责相关物业后期管理和维护。老旧小区管线改造后，实行专业化服务和物业管理相结合的模式，对未移交市政专业公司的管线，由物业服务企业履行相应运维管理和更新改造责任。
(四)强化质量保修工作。建设单位应当向居民发放保修事项告知书。告知书中应当明确保修范围和保修期限，建设单位在工程质量保修范围和保修期限内对所有权人履行质量保修义务。保修期限内，经维修的部位保修期限自所有权人和相关单位验收合格之日起重新计算。
(五)办理工程质量潜在缺陷保险。鼓励建设单位参照《北京市人民政府办公厅关于转发市住房城乡建设委等四部门<北京市住宅工程质量潜在缺陷保险暂行管理办法>的通知》(京政办发〔2019〕11号)的规定，在办理老旧小区改造工程施工许可手续前，投保工程质量潜在缺陷保险，切实保障住宅工程产权所有人合法权益。
七、强化改造工程监督管理
(一)建立老旧小区综合整治项目集中资格审查制度。各区要加强老旧小区改造工程招投标的管理，通过年度集中资格审查、集中采购的方式，优选有意愿参与老旧小区整治项目的咨询、管理、设计、施工队伍和涉及安全质量的关键设备、材料，供项目实施主体选用，依法必须进行招标的，可代替资格审查，进一步降低改造工程建设成本，缩短招标周期，确保工程质量。
(二)建立老旧小区综合整治失信惩戒制度。强化施工现场和建筑市场“两场”联动，出现下列情形之一的单位，列入老旧小区改造失信惩戒名单，两年之内不得承揽老旧小区改造工程项目：
1.投标人存在弄虚作假、串通投标、恶意竞标的；
2.招标代理机构存在泄露应保密的与招标投标活动有关的情况和资料的，或者与招标人、投标人串通损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益的；
3.发生转包、挂靠、出借资质等违法行为的；
4.发生拖欠劳务费和农民工工资行为的；
5.发生安全生产和工程质量责任事故的；
6.施工管理不善，引发群访群诉等恶劣社会影响事件的；
7.发生火灾责任事故的。
(三)实施信用管理。市区住房城乡建设主管部门要构建基于信息化管理、风险管理、信用管理基础上的老旧小区改造工程监管体系，适当增大老旧小区改造参建企业、执业资格人员行为和表现的信用权重，构建以“大安全”“高品质”为核心的信用管理体系，实现现场和市场实时联动的信用管理目标。
(四)抓好制度落实。市区住房城乡建设主管部门应当督促各参建单位按照《北京市住房和城乡建设委员会关于进一步加强老旧小区更新改造工程质量管理工作的通知》(京建发〔2021〕242号)《北京市住房和城乡建设委员会关于做好城镇老旧小区改造工程安全管理工作的通知》(京建发〔2021〕271号)《北京市住房和城乡建设委员会 北京市规划和自然资源委员会关于优化和完善老旧小区综合整治项目招投标工作的通知》(京建发〔2021〕225号)《北京市住房和城乡建设委员会关于落实建设单位工程质量安全首要责任的通知》(京建发〔2021〕253号)《北京市住房和城乡建设委员会关于加强建设工程“四新”安全质量管理工作的通知》(京建发〔2021〕247号)要求，严格落实工程质量安全主体责任，做好老旧小区改造相关工作。
(五)强化政府监管。适时探索建立老旧小区改造属地和相关主体责任考核机制。各区应组织规自、住建、城市管理、消防救援等部门，对老旧小区改造安全、质量、文明施工、环保、防疫等开展专项检查；街道办事处(乡镇政府)应定期组织属地规自、住建、城市管理、消防救援等部门开展日常检查。各区住房城乡建设主管部门应按照《北京市住房和城乡建设委员会关于印发<北京市房屋建筑、市政基础设施和地方铁路建设工程质量监督工作规定>的通知》(京建法〔2022〕1号)和《北京市住房和城乡建设委员会关于修订<北京市房屋建筑和市政基础设施工程施工安全监督实施办法>的通知》(京建法〔2019〕16号)的规定，切实加强老旧小区改造项目监管，严格落实日常监管责任，按照每个月监督抽查不少于一次的频次，开展改造工程质量安全监督工作，监管责任人应做到开工到现场、建设到现场、竣工到现场。主管部门可探索采取统一委托监理等方式，强化项目监管。在监督人员力量不足的情况下，各区可采取购买服务的方式，将工程技术服务和辅助性事项委托给具备相应条件的企业、单位和其他社会组织承担。主管部门应充分利用购买服务的成果，作为开展差别化、精细化监管的依据。
北京市住房和城乡建设委员会
北京市发展和改革委员会
北京市规划和自然资源委员会
北京市城市管理委员会
北京市消防救援总队
2022年3月15日